起源：：夫妻俩贴瓷砖全程小心了局瓷砖断了作者：： 陈佳静：：

销量同比高点下滑超50%，，有没有活得还不错的房企？？？

凭据国度统计局数据，，2025年全国商品房销售面积为8.81亿平方米，，较2021年17.94亿平方米的汗青高点累计回落超过50%。
。据机构监测，，34个重点城市新房同盘同比价值较高点着落31%，，同比下滑10%。
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在这样的大布景下，，房企吃亏已经成为常态，，近期各大房企陆续颁布2025年财报，，其中头部房企大多都持续吃亏，，万科吃亏885.56亿元一度引爆地产圈。
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已经的名角走下舞台，，少了掌声，，只留下唏嘘。
。仅仅数年，，增量市场闭幕，，存量市场来临，，房地产行业经历了史无前例的出清，，2021年房地产销售榜单TOP10房企里，，如今没有脱险的企业只有“招保中华”四家央企与龙湖一家民企。
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所幸的是，，这些幸存的房企，，在行业吃亏的大潮中，，都找到了活下去的前途。
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房企平衡开发业务占比

2025年，，央国企仍以重资产开发为主，，占比普遍85%以上，，保利发展的房地产业务占比90%，，绿城中国约96%，，中海地产占比93.3%，，华润置地占比82%，，招商蛇口占88%，，而房地产业务占比过高，，是优势，，也是风险。
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而重资产的房地产开发，，必必要拿地，，只是相比十多年前竞拍地皮时的一掷令媛，，如今房企拿地逐步理智。
。公开资料显示，，拿地金额前五位都是清一色“国度队”，，前两位别离是中海地产和保利发展，，随后是绿城中国、、华润置地和招商蛇口，，拿地金额别离是907亿元、、671亿元、、592亿元、、585亿元和514亿元。
。绿城中国是唯逐一个不是央企的房企，，但第一大股东中交集团为央企，，一样具备央企布景。
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在地产行业整体遇冷的情况下，，大部门民营房企都暂缓拿地，，龙湖是为数不多拿地的民营房企，，2025年在上海、、丽江、、信阳、、重庆、、成都等高能级城市获取了7幅地块。
。而与地皮市场上的收缩与聚焦相比，，龙湖把更多实力花在了去库存上。
。截至2025岁暮，，龙湖的现货库存较期初压降210亿元；整年累计清盘78个项目，，并推动14个存量项主张全面焕新，，去化超60亿元。
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事实上，，如今好多房企都在多元化发展，，逐步降低房地产业务的占比，，好比此前龙湖的地产业务营收占比偏高，，2021年地产业务营收占比达90.4%，，但在随后的几年间，，其地产业务占比不休降落，，2025年已经降至72.5%，，地产业务营收占比的下滑，，注明龙湖除了地产之外其他业务的迅速崛起，，多元化发展，，也让龙湖多了抗风险的能力和底气。
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如今好多房企都在多元化发展，，逐步降低房地产业务的占比，，龙湖从很早就起头器重运营及服务业务，，对峙把每年销售回款10%作为上限，，投资于持有型物业，，如今已形成开发+运营+服务三大业务板块齐头并进的新格局。
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在2025年，，龙湖实现归母净利润10.2亿元，，其中，，运营及服求实现主题权利净利79.2亿元，，成为利润的重要贡献起源。
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化债进入深水区

房地产市场的筑底周期仍未实现，，房企债务风险进入深度出清阶段。
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各大房企都在积极化债，，但有的顺利有的却并不顺利。
。央国企较为稳重，，通过压降短债+低息置换等伎俩，，以经营性现金流覆盖到期债务，，极少依赖重组，，稳结构、、优成本，，筑牢安全底座。
。但整体上看，，房地产央国企的“压债、、去杠杆”成效不算显著，，整体有息负债规模仍在增长或高位盘整，，出现“明稳暗增、、结构分化、、借新还旧”的特点。
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主题问题在于负债规模难降，，压力仍在。
。只管行业处于深度调整期，，多家头部房企高喊“降负债”，，但从最新财报数据看，，房地产央国企的有息负债总量并未显著收缩，，部门企业甚至逆势增长。
。保利发展2025岁暮有息负债约3858亿元，，虽负债率略有降落，，但绝对规模仍居行业前列，，且为支持销售与投资，，负债总量未显著压降。
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万科2025岁暮有息负债3584.8亿元，，较2024年不降反增，，净负债率升至123.5%，，依赖股东告贷与债务展期维持。
。招商蛇口2025年有息负债超千亿，，净负债率72.46%，，在销售下滑10.6%、、利润下滑74.65%的布景下，，负债规模依然刚性。
。头部央企因规模重大，，去债难度不小，，甚至还有部门企业负债规模小幅增长。
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（数据起源：：2025年中报及三季报）

对碧桂园、、融创中国、、旭辉控股这样的脱险民营房企来说，，只能通过重组、、削债务，，实现“内容脱困”，，境内外债务重组加资产措置，，通过债转股、、本金削减实现大幅削债。
。2025年21家脱险房企实现重组，，化债总规模约1.2万亿元，，行业风险加快出清。
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也有不少稳重的民营房企自动降债、、强现金流，，转型谋长远，，龙湖就是其中典型代表。
。2023年起，，龙湖就对峙用正向的经营性现金流驱动业务增长，，以安全不变的债务结构构建起可持续发展的根基盘。
。2025年，，龙湖集团实现含本钱性支出的经营性现金流净流入58亿元，，这已是龙湖集团陆续三年实现含本钱性支出的经营性现金流为正。
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占有正向的经营性现金流，，对化解自身债务风险有极为积极的意思，，而得益于此，，龙湖也占有了扎实的财政根基盘。
。龙湖2025年整年如期/提前偿还了蕴含境内信誉债、、中债增担保债券、、境外信誉贷款在内的债务共计220亿元。
。截至2025年底，，龙湖有息负债规模从2022年中期约2100亿元降至2025年1528.1亿元，，3年半的功夫累计压降近600亿元，，其中2025年单年压降235.1亿元，，降幅13%。
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总体而言，，房地产化债已从“被动展期拖功夫”进入“自动削债、、系统修复”阶段，，境内和善、、境外狠削，，以“债转股+以资抵债+展期降息”为标配，，央国企靠股东与政策支持“稳负债腾规模”，，民企靠深度削债“谋转型”，，最终指标都是活下去、、复原经营。
。相比大无数房企的“连滚带爬”，，龙湖在化债方面就显得从从容容。
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稳重圭表生

当前房地产行业正经历深度调整与洗牌，，市场销售下滑、、投资收缩、、债务风险高企，，无数房企仍在流动性；肴ジ芨酥姓踉，，行业“剩者为王”格局加快成型。
。在此布景下，，龙湖集团2025年财报逆势凸显亮点，，凭借稳重财政与多元业务优势，，成为民营房企甚至全行业的稳重标杆。
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财报显示，，龙湖2025年实现营收973.1亿元，，其中运营及服务业务收入达267.7亿元创汗青新高，，贡献主题利润79.2亿元，，毛利率超50%，，成为穿越周期的“压舱石”。
。贸易出租率不变在97%高位，，资产治理、、物业服务、、智慧营造等业务持续扩张，，多元盈利结构有效对冲开发业务颠簸。
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当然，，债务安满是龙湖最大底气。
。均匀融资成本降至3.51%创行业新低，，债务期限拉长至12.12年。
。2026年到期债务仅61亿元，，陆续三年经营性现金流为正，，根基彻底脱节债务；患。
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行业大洗牌之下，，高杠杆民企出清、、部门央国企负债承压，，而龙湖凭借前瞻性风险管控、、健康债务结构与强劲非开发业务，，已率先走出调整期。
。将来随着行业逐步企稳，，龙湖将凭借稳重底色持续抢占市场份额，，持久发展远景乐观。
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低负债率是龙湖的安全底线。
。它让龙湖远离债务违约、、流动性枯竭风险，，无需依赖展期、、削债、、债转股等疾苦化债伎俩，，可能维持经营独立、、信誉无缺，，这是房企活下去的底子。
。而低负债率带来融资优势。
。融资成本更低、、期限更长、、渠道更不变，，在行业融资收紧时反而能获得更多金融资源，，形成良性循环。
。这赋予了龙湖招架周期的能力，，也将推动龙湖率先实现业务结构的转型。
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作 者 |梦萧